지분형 주담대는 뭐가 다를까[금알못]

[서울=뉴시스] 최동준 기자 = 사진은 이날 서울 시내 아파트 단지 모습. 2025.04.28. [e-mail]

[서울=뉴시스] 최홍 기자 = 금융당국이 내놓은 지분형 주택담보대출(주담대)이 국내 주택금융의 패러다임을 바꿀지 주목됩니다.

통상 차주들은 자기자본과 은행 주담대를 통해 주택을 구입합니다.

예를 들어 LTV(담보인정비율) 규제가 70%라고 한다면, 차주는 30%의 자기자본과 70%의 은행 주담대로 주택 구입비를 조달해야 합니다.

문제는 차주가 높은 가격의 주택을 구입하는 과정에서 '영끌' 대출을 받게 되고, 대출 상환부담이 가중된다는 점입니다.

원리금 상환액이 감당할 수 없을 정도로 높아지면 가계의 실질 소득이 줄고, 결국엔 내수 경제에 악영향을 미치는 국가경제의 문제로도 이어지게 됩니다.

정부가 차주의 원리금 상환액이 연 소득 대비 40%(은행 기준)를 넘지 못하도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입하고 있으나, 이는 실수요자의 주택 구입을 어렵게 만드는 요인이 되기도 합니다.

집값이 천정부지로 치솟는 수도권 아파트를 구입하기 위해선 당연히 대출 비중도 높아질 수밖에 없는데, 소득이 낮은 차주는 원리금 상환액이 연 소득 대비 40%를 넘지 못하도록 하는 DSR규제로 사실상 수도권 주택 구입이 어려워집니다.

이같은 복합적인 문제를 해결하기 위해 나온 지분형 주담대는 주택금융공사가 지분 참여하는 것이 골자입니다.

기존에는 본인이 마련한 목돈과 은행 대출로만 주택 구입이 가능했다면, 이제는 차주의 지분 50%(자기자본10%, 은행 대출40%)+주금공 지분 50%로 구조가 바뀌게 됩니다.

차주 입장에서는 지분 100%가 아니게 되지만, 지분이 감소한 만큼 주택 구입가격이 낮아져 대출 부담이 현저히 줄게 됩니다.

공공기관의 지분 투자로 정부의 주택 가격 관리가 쉬워진다는 점에서 부동산 시장 변동성을 효과적으로 억제할 수 있습니다. 또 차주의 대출이 줄어든다는 점에서 국내경제의 뇌관으로 꼽히는 가계부채 관리도 수월해집니다.

차주는 공동소유자인 주금공에 사용료를 내는 방식으로 거주하게 됩니다.

월세 개념이지만 그보다 훨씬 저렴하게 사용료가 책정된다는 게 장점입니다. 또 계약 이후에도 여윳돈이 생길 때마다 구매자가 주택 소유 지분을 늘릴 수 있는 '옵션'도 생깁니다.

시세차익은 지분대로 이뤄집니다. 주택 가격이 오를 때는 차주와 주금공이 보유 지분대로 이익을 얻지만, 집값이 하락할 경우엔 후순위로 들어간 주금공이 손실을 떠안게 됩니다.

우선 시범사업으로 시작됩니다. 금융당국은 시범사업에서만 주금공이 지분투자를 하도록 하고, 시범사업이 성공해 본사업으로 넘어갈 경우 민간투자자를 참여시키는 방안을 유력하게 검토하고 있습니다.

지분형 주담대 상품이 공식적으로 나오기 전에 당국은 무주택자·청년 등 실수요자를 대상으로 의견을 직접 들을 예정입니다. 개선할 점은 없는지, 또 수요가 얼마나 되는지 등을 파악할 계획입니다.

※인간의 중대 관심사인 돈의 흐름을 알기 위해서는 금융 지식이 필수입니다. 하지만 금리, 투자, 환율, 채권시장 등 금융의 여러 개념들은 어렵고 낯설기만 합니다. 그런 면에서 우리는 모두가 '금알못(금융을 알지 못하는 사람)'에 가까울지 모릅니다. 금융을 잘 아는 '금잘알'로 거듭나는 그날까지 뉴시스 기자들이 돕겠습니다.


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